Придобиване право на собственост по приращение

Съгласно чл. 92 от ЗС, собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.

Постройките, доколкото са трайно прикрепени към земята, винаги са част от правото на собственост на собственика на земята, освен в случаите на учредено право на строеж. Словосъчетанието ”установено друго” в разпоредбата на чл.92 от ЗС има предвид именно прехвърлянето на правото на собственост върху постройката на друго лице, тоест учредяването на право на строеж върху тази постройка.

Казано по друг начин, който строи върху чужда земя без да има учредено в негова полза право на строеж (суперфиция), строи за собственика на земята.

Ако постройката обаче не е трайно прикрепена към земята и може да се вдигне без да бъде разрушена /например преносимо бунгало/, тя е отделна движима вещ и принадлежи на лицето, което я е закупило или изградило, а не на собственика на земята. Поради това не може да бъде уважен иск за собственост върху такава постройка, предявен от собственика на земята.

Приращение има и в случаите на построяване на сграда над размера и площта, за която е учредено правото на строеж.

Ако построеното в повече от учреденото право на строеж може да се обособи като самостоятелен обект на собственост /например учредено е право на строеж на едноетажна жилищна сграда, а е построена двуетажна жилищна сграда и втория етаж отговаря на изискванията за самостоятелно жилище/, то построеното в повече е собственост по приращение на собственика на земята. В такива случаи  притежателят на правото на строеж има право да търси от собственика на земята единствено парично обезщетение за построеното в повече.

Размерът на обезщетението може да бъде:

– на по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота на собственика на земята ;

– на сумата, с която се е увеличила стойността на имота на собственика на земята, в случаите, когато собственикът на земята е знаел за построеното в повече и не се е противопоставил.

Ако построеното в повече не може да бъде обособено като самостоятелен обект на собственост /например построен е етаж от 120 кв.м., вместо етаж от 100 кв.м., за какъвто е учредено правото на строеж/, тогава между собственика на земята и притежателя на правото на строеж възниква съсобственост при съответни дялове според превишението.

Ако сградата се надстрои от лице, на което етажните собственици не са учредили право на надстрояване – по приращение надстроеното е съсобствено между етажните собственици.

Когато земята е индивидуална собственост на единия съпруг и по време на брака върху нея е построена сграда – самостоятелен обект на собственост, тя е съпружеска имуществена общност /в този смисъл са ТР № 121 от 1967 г. на ОСГК на ВС и ППВС № 5 от 31.10.1972 г. по гр.д. № 4 от 1972 г./. Приема се, че в този случай в полза на  съпруга, който не е собственик на земята, е учредено право на строеж по реда на чл. 55, ал.1 от ЗС /вещни права върху чужда вещ се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закон/. Според горепосоченото ППВС, чл.19, ал.1 от СК представлява “друг начин, определен в закон по смисъла на чл.55 от ЗС и “другото” по смисъла на чл.92 от ЗС. Тоест, в този случай имаме изключение от принципа за приращение в полза само на собственика на земята.

При последвал развод е важно кога е завършена сградата в груб строеж. Ако това е станало преди развода, сградата е СИО. Ако грубият строеж е завършен след развода, сградата е индивидуална собственост на съпруга, притежаващ правото на собственост върху земята. В случая тази сграда е само подобрение, поради което другият съпруг ще има само облигационни права за личните средства, които е вложил за изграждането на сградата.

Когато постройката няма самостоятелно значение, а е построена да обслужва съществуваваща сграда или дворното място, което е индивидуална собственост на единия съпруг, тази постройка остана индивидуална собственост. В този смисъл е Тълкувателно решение № 44 от 18.05.1971 г. на ОСГК на ВС, според което по отношение на тези спомагателни постройки важи чл.92 от ЗС и те следват собствеността на мястото или сградата, които са предназначени да обслужват. Имат се предвид строежи като летни кухни, навеси, бараки и други стопански постройки и др. подобни.

Когато мястото е съсобственост между единия съпруг и трето лице – тогава изградената сграда /самостоятелна или не/ не е СИО. В този смисъл са решения № 2365 от 1975 г. и № 2653 от 1973 г. на ВС, І ГО. Мотивът за това разрешение е, че правото на строеж не може да се учредява само от един от съсобствениците /в случая съпруга/.

Вашият коментар