Защита на съсобствениците срещу продажба на дял от съсобствеността на трето лице

Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само ако преди това е поканил другите съсобственици да купят частта му при същите условия и никой от тях не е приел поканата. Според закона това правило е валидно само при договор за продажба на идеалната част от съсобствения имот, но не и при другите договори за прехвърляне право на собственост – дарение, замяна и т.н.

Поканата до другите съсобственици следва да бъде писмена и това е формата за нейната валидност, тъй като липсата на писмена покана се приравнява на липса на покана изобщо. ВКС приема, че поради забраната на чл. 164, ал. 1, т. 1 ГПК свидетелски показания за установяване на факта на поканата са недопустими.

При повече от един съсобственици няма изискване частта да бъде предложена за изкупуване на всички едновременно, тя може да бъде предложена на един или няколко съсобственика по преценка на съсобственика-продавач. Едва в случай на отказ на всички съсобственици, делът може да бъде предложен за продажба на трето за съсобствеността лице.

Ако съсобственикът-продавач не е предложил на никой от останалите съсобственици да купят частта му при същите условия и директно я продаде на трето лице, заинтересованите съсобственици може да изкупят тази част при действително уговорените условия като предявят иск за това пред съда.

Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Съгласно практиката на ВКС, при наличие на отправено предложение до съсобствениците-изкупвачи двумесечният преклузивен срок тече от датата на извършване на продажбата, а при липса на предложение – от датата на узнаването от съсобствениците–изкупвачи за извършената продажба. Това е така с оглед затруднението за съсобствениците  да узнаят за извършеното разпореждане в толкова кратък срок.

При изкупуването съсобствениците-изкупвачи следва да изкупят дела на съсобственика–продавач при действително уговорените условия. Ако бъде доказана разлика между посочената в нотариалния акт и реалната продажна цена, то при постановяване от съда на изкупуване следва да се вземе предвид действително платената цена.

Изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС се простира само върху продажбата на идеална част от недвижимия имот на външно за съсобствеността лице. Такова изискване не съществува за желаещия да продаде частта си на друг от съсобствениците – в отношенията между съсобствениците разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС не намира приложение. Ето защо в случай че преди продажбата между съсобственика и външното за съсобствеността лице е сключен договор за дарение, то последното става съсобственик и впоследствие при извършване на продажба в отношенията между дарител и надарен не се прилага изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС.

Следва да се има предвид, че със свое Тълкувателно решение № 5 от 28.11.2012 г. по тълк. д. № 5/2012 г., ОСГК НА ВКС прие, че когато с договор за дарение се прехвърли идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част се прехвърли впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД и сделките са действителни. С още по-голяма сила това важи в случай че един от съсобствениците дари своята част от имота на трето лице, след което друг съсобственик му продаде своята част, без да я е предложил за изкупуване на първоначалните собственици.

В защита на правото си на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС обаче, останалите съсобственици могат да сочат различни основания за нищожност на договора за дарение с нарочен установителен иск, предявен отделно или съединен с иска за изкупуване в двумесечния преклузивен срок. Съсобствениците-изкупвачи могат да твърдят, че дарението е извършено при липса на основание, или че прикрива продажба, сключена между съсобственика и третото за съсобствеността лице. При установяване на сочените пороци на договора за дарение, съсобствениците-изкупвачи ще могат да упражнят правото си на изкупуване на продадената част.

Влязлото в сила съдебно решение по иска за изкупуване на дела има вещно – прехвърлително действие и предоставя правото на собственост върху дела от съсобствения недвижим имот в патримониума на съсобствениците-изкупвачи с уважено изкупвателно искане.

Ако съсобствениците-изкупвачи не платят дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

 

Вашият коментар