Брокерите на недвижими имоти са лица, които могат да ви бъдат полезни при намирането на имота, който търсите да закупите, или при намирането на купувачи за имота, който продавате. И в двата случая те ще ви заместят в процеса на търсене, тъй като разполагат с информация какво се търси и предлага на пазара и могат бързо и лесно да свържат Вашите изисквания с конкретен имот и обратно – конкретен имот с изискванията на конкретни хора. Обобщено – тяхната дейност е посредническа.
Професионалната подготовка на брокерите се състои най-често в натрупване на опит от продължителното занимаване с посредничество. Дейността им не изисква специално образование по определена специалност. Посредническата дейност на брокерите в много по-голяма степен изисква лични умения за комуникация, гъвкавост и информираност, и в много по-малка степен професионални познания в определена област. Можете да срещнете брокери, които са химици, физици, инженери, счетоводители и много рядко юристи. С това навлизаме в проблема, свързан с използването услугите на брокери.
След успешно осъществяване на посредническата си функция, брокерите често разпростират своите услуги и до подготовка на необходимите документи за изповядване на сделката, до подготовка на предварителни договори за продажба, както и до даване на съвети от правно естество, свързани с възможността сделката да се осъществи. С това брокерите излизат от кръга на своите умения и познания и предлагат услуги, за които не притежават необходимите професионална квалификация и опит.
Лицата, които могат да консултират адекватно сделка с недвижим имот – в това число собственост, страни по сделката, рискови фактори и други специални особености и да ви предоставят компетентна и професионална услуга при подготовка на документите, са адвокатите по вещно право и в по-ограничена степен – нотариусите. Нотариусите са последното звено, без което не можете, тъй като сделките с недвижими имоти се изповядват пред нотариуси, които с подписа си под нотариалния акт удостоверяват законосъобразността на сделката, която сключвате.
Крайната задача на всеки брокер е сделката да се осъществи, тъй като с това е обвързано получаването на неговото възнаграждение. Крайната задача на адвоката е да охрани интереса на страната по сделката, която представлява. Възможно е съветът на адвоката да бъде срещу сключване на сделката, ако в хода на проверката установи висок риск, който може да доведе до негативни последици в бъдеще. Адвокатското възнаграждение не е обвързано с обстоятелството дали ще има или няма да има сделка.
При това възнаграждението на брокера превишава неколкократно това на адвоката или нотариуса. За сравнение: при цена на имота 100 000 лв. комисионната на брокера варира от 2% върху цената до 5% (размерът на процента на брокерите не е регламентиран в нито един нормативен акт), което прави от 2000 лв. до 5000 лв.; минималното адвокатско възнаграждение за консултиране и подготовка на сделката е 600 лв. (съгласно чл. 6, т. 8 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните адвокатски възнаграждения), а таксата на нотариуса за нейното изповядване, в това число проверка на нейната законосъобразност, е 876.60 лв. с ДДС (съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност).
Освен това, ако брокерът причини вреди на страните по сделката със своите действия, той не носи имуществена отговорност, докато ако адвокатът или нотариусът причинят вреди, носят такава отговорност и дължат обезщетение. По тази причина законът изисква всяка година да сключват професионална застраховка за своята дейност. За брокерите такова задължение няма.
В заключение – и брокерите, и адвокатите, и нотариусите имат своята роля при подготовката и финализирането на една сделка с недвижим имот, но само в рамките на своята компетентност. Използвайте услугите на брокера единствено, за да намерите имота, който търсите или купувача за имота, който продавате и то за разумно възнаграждение, съответстващо на посредническата дейност. За консултиране по сделката, с оглед пълно охраняване на Вашия интерес, използвайте услугите на адвокат.