Малко повече относно договора за наем на недвижим имот, особеностите и рисковете при сключването му
Договорът за наем е правно регламентиран в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати определена цена.
ЗЗД не изисква определена форма на договора за наем – например писмена или нотариална. Достатъчно е съгласието на страните. Въпреки това в гражданските и търговските отношения се е наложила писмената форма на договора за наем, която е силно препоръчителна с цел намаляване на рисковете и за двете страни.
Договорът за наем на недвижим имот не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е между търговци. Лицата, които имат право да се разпореждат с имота, като например да го прехвърлят или продават, имат право да сключат договор за наем за срок от 10 години. Лицата, които могат да извършват действия само по обикновено управление на имота могат да сключат договор за наем за срок до 3 години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.
Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, което отговаря на ползуването, за което е нает. Ако имотът не е предаден в надлежно състояние, наемателят може да иска привеждането му в договореното състояние или съразмерно намаление на наемната цена Може също така да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Наемодателят не отговаря за недостатъците на наетия имот, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.
Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят може да иска извършването на поправките или съразмерно намаление на наемната цена, може да развали договора, както и да иска обезщетение, но само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят е виновен. Ако наемателят извърши сам поправката, той може да прихване стойността й срещу наема. Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетия имот.
Наемателят е длъжен да си служи с имота за определеното в договора ползуване, а при липса на такова – съгласно предназначението му.
След прекратяването на договора за наем наемателят следва да върне имота. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването му, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели.
Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетия без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем. Относно ползуването на имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.
Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.
Ако след изтичане на наемния срок използуването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
При продажба, дарение или друга разпоредителна сделка с наетия имот, договорът за наем остава в сила спрямо новия собственик, ако е бил вписан в имотния регистър. Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата (например след нотарилна заверка), е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но за не повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за новия собственик, но като договор за наем без определен срок. Наемодателят (предходния собственик) дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Ако наемът е уговорен на ден – достатъчно е предупреждение от един ден.
Някои особености при договора за наем
С договора за наем не се прехвърлят вещни права върху наетия имот. Наемателят става само държател на вещта. В резултат от това, наемателят не може да принуди наемодателя да му заплати за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Това право има владелецът на вещта съгласно Закона за собствеността, но наемателят не е владелец, а е само държател на имота.
В съдебната практика е установено, че договора за наем не е сделка по разпореждане с вещни права, а по управление с вещни права. Поради тази причина договора за наем може да бъде сключен и от лице, което не е собственик на дадения имот. Договорът за наем може да бъде сключен и само с част от собствениците на имота.
Следва да се прави разлика между договора за наем на земеделска земя и договора за аренда, въпреки че и двата договора принципно не се различават по своя предмет, който е даването под наем на земеделска земя.
Рискове при договора за наем
Рисковете при наемните отношения са най-разнообразни. Договорът за наем следва да предвиди възможно най-изчерпателно рисковете, характерни за определени наемни отношения. Тези рискове произтичат преди всичко от страните и предмета на наемния договор, а именно какво се отдава под наем и кой и за какъв срок го отдава под наем. При договор за наем на недвижим имот, за да защити интереса си, наемодателят следва да дефинира прецизно размера, сроковете и начина на плащане на наема; предназначението на използване на отдаваната вещ; при какви случай има неизпълнение на задълженията на наемателя; неустойки и техния размер, връщането на наетия имот и др. Използването на бланкови договори за наем крие твърде много рискове и в никакъв случай не го препоръчвам.
Наемателят може да впише договора за наем в Агенцията по вписвания, като по този начин гарантира правото си да ползва имота до края на уговорения в договора срок дори и в случаите когато наемодателя е продал имота след вписването на договора за наем. Наемателят може да договори, че не отговоря за определени вреди върху недвижими имот, като например тези причинени при форсмажорни обстоятелства.